AGB
ALLGEMEINE GESCHÄFTSBEDINGUNGEN (AGB)
für die Verwaltung von Stockwerkeigentum durch die STOCKWERK8 AG
1. Geltungsbereich und Vertragsstruktur
1.1 Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln die Rechte und Pflichten zwischen der STOCKWERK8 AG (nachfolgend „Verwalterin“) und der jeweiligen Stockwerkeigentümergemeinschaft (nachfolgend „STWEG“).
1.2 Vertragsbestandteile sind:
a) der Verwaltungsvertrag
b) diese AGB
c) Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnungen der STWEG
d) rechtsgültige Beschlüsse der STWEG, soweit sie den Verwaltungsvertrag konkretisieren
1.3 Bei Widersprüchen gilt folgende Rangordnung:
1. Verwaltungsvertrag
2. diese AGB
3. Reglemente und Ordnungen
4. sonstige Unterlagen
1.4 Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform. Vorbehalten bleiben abweichende zwingende gesetzliche Formvorschriften.
1.5 Es gilt ausschliesslich schweizerisches Recht, insbesondere die Bestimmungen von Art. 712a ff. ZGB über das Stockwerkeigentum.
2. Organstellung, Aufgaben und Vertretung
2.1 Die Verwalterin ist Organ der STWEG im Sinne von Art. 712s ZGB.
2.2 Die Verwalterin führt die laufende Verwaltung der STWEG nach Gesetz, Reglement, Verwaltungsvertrag und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
2.3 Sie ist befugt, alle Handlungen der ordentlichen Verwaltung selbstständig vorzunehmen, soweit nicht Gesetz, Reglement oder Beschluss eine weitergehende Zustimmung verlangen.
2.4 Die Verwalterin vertritt die STWEG gegenüber Eigentümern, Behörden, Versicherungen, Unternehmern, Dienstleistern und sonstigen Dritten im Rahmen ihrer Aufgaben und Kompetenzen.
2.5 In dringenden Fällen sowie zur Abwendung unmittelbarer Nachteile für die Gemeinschaft, Personen oder Sachwerte ist die Verwalterin berechtigt und verpflichtet, die erforderlichen Sofortmassnahmen auch ohne vorgängigen Beschluss zu treffen.
2.6 Die Verwalterin handelt treuhänderisch im Interesse der STWEG. Sie schuldet eine sorgfältige und fachkundige Verwaltung, nicht jedoch den Eintritt eines bestimmten wirtschaftlichen oder tatsächlichen Erfolges.
3. Leistungsumfang und Abgrenzung
3.1 Grundleistungen
Die Verwalterin erbringt im Rahmen des Verwaltungsmandats insbesondere folgende Grundleistungen:
a) administrative und organisatorische Führung der STWEG
b) Vorbereitung, Einberufung, Durchführung und Nachbearbeitung ordentlicher Eigentümerversammlungen
c) Protokollführung und Beschlusskontrolle
d) Führung der Buchhaltung nach anerkannten kaufmännischen Grundsätzen
e) Erstellung von Budget, Jahresrechnung, Fondsrechnung und Eigentümerabrechnungen
f) Verwaltung des Erneuerungsfonds
g) Rechnungsstellung, Inkasso und Mahnwesen betreffend gemeinschaftliche Kostenbeiträge
h) Zahlungsverkehr der STWEG
i) Koordination ordentlicher Unterhalts-, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten
j) Betreuung und Koordination von Hauswartung, Serviceverträgen und weiteren Dienstleistungsverhältnissen
k) laufende Kommunikation mit Eigentümern im Rahmen der ordentlichen Verwaltung
l) Bereitstellung von Informationen und Dokumenten über digitale Systeme, soweit vorhanden
3.2 Sonderleistungen
Nicht Bestandteil der Grundleistungen sind insbesondere:
a) ausserordentliche Eigentümerversammlungen
b) gerichtliche und aussergerichtliche Rechtsverfahren
c) komplexe Schadenfälle mit erhöhtem Koordinations- oder Dokumentationsaufwand
d) technische Spezialabklärungen und Gutachten
e) Konfliktfälle mit erheblich erhöhtem Verwaltungsaufwand
f) umfangreiche Nachbearbeitung unvollständiger Altunterlagen
g) Spezialprojekte
h) Projektleitungen bei Bau-, Sanierungs-, Erneuerungs- oder Umbauvorhaben ab einer Auftragssumme von CHF 5'000.–
Sonderleistungen werden separat nach Aufwand, nach Pauschale oder gemäss separater Offerte verrechnet.
3.3 Projektleitungen und Bauherrenvertretung
3.3.1 Projektleitungen bei Bau-, Sanierungs-, Erneuerungs- oder Umbauvorhaben ab einer Auftragssumme von CHF 5'000.– gelten grundsätzlich als eigenständige Zusatzmandate und sind nicht im Grundhonorar enthalten.
3.3.2 Solche Leistungen umfassen insbesondere:
a) Offertwesen und Ausschreibungen
b) Koordination von Unternehmern, Handwerkern und Fachplanern
c) Termin-, Kosten- und Qualitätskontrolle
d) Bauherrenvertretung gegenüber Dritten
e) Teilnahme an Bausitzungen
f) Abnahmen, Mängelerfassung und Nachverfolgung
3.3.3 Die Vergütung erfolgt nach effektivem Aufwand gemäss den vereinbarten Stundenansätzen, als Pauschale, als prozentuales Honorar auf Basis der Bausumme oder gemäss separater Projektvereinbarung.
3.3.4 Die Verwalterin übernimmt keine Leistungen eines Architekten, Bauleiters, Ingenieurs, Generalplaners oder Totalunternehmers, sofern dies nicht ausdrücklich und schriftlich separat vereinbart wurde.
4. Honorar und Zahlungsbedingungen
4.1 Grundsatz
Das Honorar der Verwalterin richtet sich nach dem Verwaltungsvertrag, dem Angebot und diesen AGB. Es wird grundsätzlich als Jahrespauschale vereinbart und ist, sofern nichts anderes vereinbart ist, jeweils im Voraus geschuldet.
4.2 Honorarstruktur
Das Honorar kann sich insbesondere aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen:
a) Grundhonorar für die ordentliche Verwaltung
b) variable Kosten und Aufwandentschädigungen
c) Sonderleistungen
d) Projekt- und Bauhonorare
e) Implementationskosten
f) Drittleistungen, welche der STWEG 1:1 weiterverrechnet werden
4.3 Fälligkeit
4.3.1 Rechnungen sind innert 30 Tagen netto ab Rechnungsdatum ohne Abzug zahlbar.
4.3.2 Die Verwalterin ist berechtigt, Akontorechnungen, Teilrechnungen oder Zwischenabrechnungen zu stellen, insbesondere bei:
a) unterjährigem Mandatsbeginn
b) Sonderleistungen
c) Projekten
d) Sanierungen
e) ausserordentlichen Aufwendungen
4.3.3 Zahlungen haben auf die von der Verwalterin bezeichneten Konten zu erfolgen.
4.4 Zahlungsverzug
4.4.1 Mit Ablauf der Zahlungsfrist tritt Verzug ohne Mahnung ein.
4.4.2 Bei Zahlungsverzug schuldet die STWEG:
a) Verzugszins von 5 % p.a.
b) Mahngebühren
c) Ersatz sämtlicher zusätzlicher Aufwände für Inkasso, Betreibung und Rechtsdurchsetzung
4.4.3 Die Verwalterin ist bei Zahlungsverzug oder ungenügender Liquidität der STWEG berechtigt, Leistungen ganz oder teilweise auszusetzen, soweit dem keine zwingenden gesetzlichen Pflichten entgegenstehen.
4.4.4 Eine Haftung der Verwalterin für Schäden, Nachteile oder Verzögerungen infolge rechtmässiger Leistungsaussetzung ist ausgeschlossen.
4.5 Vorschüsse und Liquiditätssicherung
4.5.1 Die Verwalterin ist berechtigt, angemessene Vorschüsse oder Sicherheitsleistungen zu verlangen, insbesondere für:
a) grössere Unterhaltsarbeiten
b) Sanierungen
c) absehbare Liquiditätsengpässe
d) ausserordentliche Kosten
e) Verfahren und Rechtsdurchsetzung
4.5.2 Die STWEG stellt sicher, dass jederzeit ausreichende Mittel für laufende Verpflichtungen, dringende Massnahmen und absehbare Instandhaltungsarbeiten vorhanden sind.
4.5.3 Reichen die vorhandenen Mittel nicht aus, ist die Verwalterin berechtigt, im Rahmen von Gesetz, Reglement und Beschlüssen geeignete Schritte zur Liquiditätssicherung einzuleiten.
4.6 Implementationskosten
4.6.1 Für die Übernahme eines neuen Mandates wird eine einmalige Implementationsgebühr erhoben.
4.6.2 Diese umfasst insbesondere:
a) Datenübernahme
b) Sichtung und Strukturierung bestehender Unterlagen
c) Einrichtung von Systemen und Prozessen
d) Übergangskoordination mit der Vorverwaltung
e) Erfassung der Objekt- und Eigentümerdaten
f) Erstorganisation der Verwaltungsabläufe
4.6.3 Die Implementationskosten betragen:
a) bei einer Auftragssumme bis CHF 5'000.– pro Jahr: 20 % des Bruttojahresangebots
b) bei einer Auftragssumme von CHF 5'001.– bis CHF 20'000.– pro Jahr: 15 % des Bruttojahresangebots
c) ab CHF 20'001.– pro Jahr: gemäss separater Vereinbarung oder Offerte
4.7 Teuerungs- und Honoranpassung
4.7.1 Das vereinbarte Honorar kann periodisch an die Kostenentwicklung angepasst werden.
4.7.2 Massgebend ist die durch den Bund festgelegte generelle Lohnentwicklung der Bundesverwaltung, insbesondere die jeweils vom Bundesrat beschlossenen generellen Lohnanpassungen.
4.7.3 Das Honorar erhöht oder reduziert sich grundsätzlich im gleichen prozentualen Umfang wie die massgebliche generelle Lohnanpassung der Bundesverwaltung.
4.7.4 Die Anpassung erfolgt jeweils auf Beginn des neuen Geschäftsjahres der STWEG, frühestens jedoch nach Ablauf eines vollen Vertragsjahres.
4.7.5 Unabhängig von der vorstehenden Teuerungsanpassung bleibt eine zusätzliche Honorarüberprüfung und -anpassung zulässig bei:
a) wesentlicher Veränderung des Leistungsumfangs
b) Zunahme der Anzahl Einheiten oder der Komplexität
c) erheblich erhöhtem Verwaltungsaufwand
d) gesetzlichen oder regulatorischen Änderungen
e) strukturellen Änderungen der Liegenschaft oder Gemeinschaft
4.7.6 Die Verwalterin informiert die STWEG transparent über die jeweilige Honoraränderung. Soweit die Anpassung ausschliesslich auf dieser Klausel beruht, ist kein separater Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
4.8 Verrechnung von Zusatzaufwand
4.8.1 Zusatzaufwand ausserhalb der vereinbarten Grundleistungen wird nach effektivem Zeitaufwand oder gemäss separater Gebührenregelung verrechnet.
4.8.2 Dies gilt insbesondere bei:
a) unvollständigen, widersprüchlichen oder fehlerhaften Unterlagen
b) aussergewöhnlichem Abstimmungs- und Kommunikationsaufwand
c) Konflikten innerhalb der STWEG
d) rechtlichen Spezialabklärungen
e) hohem Nachbearbeitungsaufwand
f) wiederholter Bearbeitung identischer oder bereits beantworteter Anliegen
4.9 Mehrwertsteuer
Sämtliche Honorare, Gebühren und Ansätze verstehen sich exklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.
5. Rechnungswesen, Buchhaltung und Vermögensverwaltung
5.1 Die Verwalterin führt die Buchhaltung der STWEG nach anerkannten kaufmännischen Grundsätzen.
5.2 Die Jahresrechnung umfasst insbesondere:
a) Bilanz
b) Erfolgsrechnung
c) Darstellung des Erneuerungsfonds
d) individuelle Eigentümerabrechnungen, soweit geschuldet
5.3 Die Vermögenswerte der STWEG sind getrennt von den Vermögenswerten der Verwalterin zu führen.
5.4 Konten der STWEG werden, soweit möglich und zweckmässig, auf den Namen der STWEG geführt.
5.5 Die Verwalterin ist berechtigt, für den ordentlichen Zahlungsverkehr und die Finanzverwaltung geeignete Bank- und Buchhaltungslösungen einzusetzen.
6. Verursacherprinzip und Einzelbelastungen
6.1 Grundsatz
Kosten und Aufwände, die einzelnen Eigentümern individuell zugeordnet werden können oder durch diese verursacht werden, können dem betreffenden Eigentümer direkt belastet werden, sofern dies gesetzlich zulässig, reglementarisch vorgesehen oder sachlich gerechtfertigt ist.
6.2 Typische Anwendungsfälle
Dies gilt insbesondere bei:
a) Zahlungsverzug
b) Reglementsverstössen
c) ausserordentlichen Individualanfragen
d) wiederholter Dokumentenanforderung
e) Schäden durch unsachgemässe Nutzung
f) ungenügender Mitwirkung
g) verspäteten oder unvollständigen Angaben
h) individualisiertem Sonderaufwand der Verwaltung
6.3 Entscheid über Zuordnung
Die Verwalterin nimmt die Kostenzuordnung nach pflichtgemässem Ermessen und unter Beachtung des Verursacherprinzips vor.
6.4 Zusatzaufwände bei individuellen Eigentümeranliegen
6.4.1 Aufwände der Verwalterin, die durch einzelne Eigentümer verursacht werden und über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, werden dem jeweiligen Eigentümer direkt und verursachergerecht in Rechnung gestellt.
6.4.2 Insbesondere werden individuell verrechnet:
a) mehrmaliges Zustellen von Jahresrechnungen, Budgets, Akontorechnungen oder Abrechnungen
b) erneutes Versenden von bereits zugestellten Dokumenten in physischer oder digitaler Form
c) Erstellung von Duplikaten, Papierkopien, Spezialauszügen oder zusätzlichen Dokumentensätzen
d) Bearbeitung ausserordentlicher individueller Auskunftsbegehren
e) wiederholte Bearbeitung identischer Anfragen
f) Nachbearbeitung infolge fehlender Mitwirkung, verspäteter Rückmeldungen oder unzutreffender Angaben
g) zusätzlicher Versand auf ausdrücklichen Wunsch eines Eigentümers
6.4.3 Eine Verrechnung erfolgt insbesondere dann, wenn:
a) die betreffenden Unterlagen bereits ordnungsgemäss zugestellt oder digital bereitgestellt wurden
b) die erneute Zustellung oder Zusatzbearbeitung nicht durch ein Verschulden der Verwalterin veranlasst ist
c) der Mehraufwand dem betreffenden Eigentümer individuell zugerechnet werden kann
6.4.4 Die Verrechnung erfolgt nach effektivem Zeitaufwand gemäss Stundenansätzen, zuzüglich Auslagen, oder pauschal gemäss separater Gebührenregelung.
6.4.5 Sofern Dokumente elektronisch per E-Mail oder über ein Eigentümerportal zugestellt oder bereitgestellt wurden, gilt dies als ordnungsgemässe Zustellung. Ein zusätzlich verlangter physischer Versand kann kostenpflichtig erfolgen.
6.4.6 Für wiederholte Zustellungen und administrative Zusatzleistungen kann eine Mindestgebühr pro Vorgang erhoben werden.
7. Eigentümerversammlung
7.1 Die ordentliche Eigentümerversammlung findet in der Regel jährlich innert sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres statt, sofern Gesetz, Reglement oder Verwaltungsvertrag nichts anderes vorsehen.
7.2 Vorbereitung, Einberufung, Durchführung und Protokollierung einer ordentlichen Eigentümerversammlung gehören zu den Grundleistungen, soweit vertraglich nicht anders geregelt.
7.3 Ausserordentliche Eigentümerversammlungen, zusätzliche Ausschusssitzungen, Begehungen oder Besprechungen mit erhöhtem Aufwand gelten als Sonderleistungen.
7.4 Die Verwalterin erstellt über die Eigentümerversammlung ein Protokoll und stellt dieses den Eigentümern innert angemessener Frist zu oder zugänglich.
7.5 Die Verwalterin ist nicht verantwortlich für das Zustandekommen bestimmter Beschlüsse.
8. Erneuerungsfonds
8.1 Die Verwalterin führt den Erneuerungsfonds im Rahmen von Gesetz, Reglement und Beschlüssen der STWEG.
8.2 Einlagen und Entnahmen erfolgen gestützt auf die einschlägigen Grundlagen und rechtsgültigen Beschlüsse.
8.3 Die Verwalterin kann Empfehlungen zur Äufnung, Planung und Verwendung des Erneuerungsfonds abgeben, haftet jedoch nicht für die Angemessenheit der von der STWEG beschlossenen Höhe.
9. Instandhaltung, Instandsetzung und Notkompetenz
9.1 Die Verwalterin koordiniert ordentliche Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten im Rahmen des bewilligten Budgets und ihrer Kompetenzen.
9.2 Sie ist berechtigt, notwendige Einzelaufträge bis zu einem Betrag von CHF 5'000.– pro Einzelfall ohne vorgängige Rücksprache zu vergeben, sofern diese zur ordentlichen Verwaltung gehören oder sachlich geboten sind.
9.3 Bei Dringlichkeit, Gefahr im Verzug oder zur Schadensverhütung ist die Verwalterin berechtigt und verpflichtet, sofortige Massnahmen unabhängig von Kostengrenzen zu veranlassen, soweit dies nach den Umständen erforderlich erscheint.
9.4 Die Verwalterin schuldet die Koordination und pflichtgemässe Organisation, nicht aber den Erfolg der ausgeführten Arbeiten.
10. Versicherungen
10.1 Die Verwalterin überprüft periodisch den Versicherungsschutz der STWEG und weist auf erkennbare Deckungslücken hin.
10.2 Sie unterstützt die STWEG bei der Schadenmeldung und Schadenkoordination mit Versicherern, soweit dies zur ordentlichen Verwaltung gehört.
10.3 Die Verwalterin verfügt über eine angemessene Berufshaftpflichtversicherung.
10.4 Die Verwalterin haftet nicht für Deckungslücken, Leistungsablehnungen oder Verzögerungen seitens Versicherern, sofern sie ihre Prüf- und Hinweispflichten pflichtgemäss erfüllt hat.
11. Inkasso, Beitragsdurchsetzung und gesetzliches Pfandrecht
11.1 Grundsatz
Die Verwalterin ist berechtigt und im Interesse der STWEG verpflichtet, offene gemeinschaftliche Forderungen konsequent zu überwachen und durchzusetzen.
11.2 Mahnwesen und Inkasso
Die Verwalterin ist insbesondere berechtigt:
a) Mahnungen zu versenden
b) Zahlungsfristen anzusetzen
c) Zahlungspläne im Einzelfall zu vereinbaren
d) Verzugszinsen, Mahngebühren und Umtriebe zu belasten
e) Betreibungen einzuleiten oder einzuleiten zu lassen
11.3 Gesetzliches Pfandrecht
11.3.1 Die Verwalterin ist berechtigt, zur Sicherung offener Forderungen der STWEG das gesetzliche Pfandrecht gemäss Art. 712i ZGB geltend zu machen, soweit die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
11.3.2 Dies umfasst insbesondere:
a) Prüfung der Voraussetzungen
b) Einleitung der erforderlichen Schritte
c) Zusammenarbeit mit Notaren, Anwälten, Grundbuchämtern und Behörden
11.4 Weitere Rechtsdurchsetzung
Bei fortgesetztem Zahlungsverzug oder besonderer Gefährdung der gemeinschaftlichen Interessen ist die Verwalterin berechtigt, im Namen der STWEG geeignete Inkasso- und Rechtsdurchsetzungsmassnahmen einzuleiten.
11.5 Kosten
Sämtliche im Zusammenhang mit Inkasso, Betreibung, Rechtsöffnung, Pfandrechtsicherung und Rechtsdurchsetzung anfallenden Kosten werden, soweit rechtlich zulässig, dem säumigen Eigentümer belastet.
11.6 Kein Erfolgshaftungsrisiko
Die Verwalterin haftet nicht für den wirtschaftlichen Erfolg von Inkassomassnahmen, die Einbringlichkeit von Forderungen oder die tatsächliche Realisierung von Ansprüchen.
12. Beschlussvollzug und Ersatzvornahme
12.1 Die Verwalterin setzt rechtsgültig zustande gekommene Beschlüsse der STWEG pflichtgemäss um.
12.2 Sie ist berechtigt, zur Umsetzung von Beschlüssen Fristen anzusetzen, Weisungen zu erteilen und die erforderlichen organisatorischen Schritte vorzunehmen.
12.3 Kommt ein Eigentümer oder ein Dritter einer ihm obliegenden Verpflichtung trotz Aufforderung nicht nach, kann die Verwalterin nach Massgabe von Gesetz, Reglement und Beschlüssen eine Ersatzvornahme veranlassen, soweit dies sachlich gerechtfertigt ist.
12.4 Die Kosten der Ersatzvornahme sowie damit verbundene Verwaltungsaufwände können dem Verursacher belastet werden.
12.5 Die Verwalterin haftet nicht für Nachteile, die aus einer sachlich gerechtfertigten und pflichtgemäss veranlassten Ersatzvornahme entstehen.
13. Nutzung, Ordnung und Sanktionen
13.1 Reglemente, Nutzungsordnungen, Hausordnungen und rechtsgültige Beschlüsse der STWEG sind für alle Eigentümer verbindlich.
13.2 Bei Verstössen ist die Verwalterin berechtigt:
a) Hinweise und Verwarnungen auszusprechen
b) Fristen zur Wiederherstellung des ordnungsgemässen Zustands anzusetzen
c) Kosten für den verursachten Mehraufwand weiterzuverrechnen
d) die STWEG über notwendige weitere Schritte zu informieren und entsprechende Massnahmen vorzubereiten
13.3 Die Verwalterin ist nicht verpflichtet, bei jeder geringfügigen Pflichtverletzung sofort einzuschreiten. Ein vorübergehendes Nichteinschreiten stellt keinen Verzicht auf spätere Durchsetzung dar.
14. Digitale Kommunikation und Zustellung
14.1 Die Verwalterin ist berechtigt, für die Kommunikation mit der STWEG und den Eigentümern elektronische Mittel wie E-Mail, Kundenportal oder andere digitale Systeme einzusetzen.
14.2 Dokumente, Mitteilungen, Abrechnungen, Budgets, Einladungen, Protokolle und sonstige Unterlagen dürfen elektronisch übermittelt oder digital bereitgestellt werden, sofern keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften entgegenstehen.
14.3 Eine Zustellung gilt als erfolgt:
a) bei Versand an die zuletzt mitgeteilte E-Mail-Adresse
b) bei Bereitstellung im Eigentümerportal oder in einem vergleichbaren digitalen System
c) bei postalischem Versand an die zuletzt bekannte Zustelladresse
14.4 Die Eigentümer sind verpflichtet, der Verwalterin aktuelle Kontakt- und Zustelldaten mitzuteilen.
14.5 Die Verwalterin haftet nicht für verspätete oder unterbliebene Kenntnisnahme infolge:
a) veralteter Kontaktangaben
b) Spam-Filter
c) technischer Störungen ausserhalb ihres Einflussbereichs
d) unterlassener Abfrage des Eigentümerportals
15. Datenschutz und Datenbearbeitung
15.1 Die Verwalterin bearbeitet Personendaten im Rahmen der anwendbaren datenschutzrechtlichen Bestimmungen, insbesondere des revidierten Datenschutzgesetzes.
15.2 Die Datenbearbeitung erfolgt insbesondere zum Zweck:
a) der Vertragserfüllung
b) der Führung der Verwaltung
c) der Kommunikation mit Eigentümern, Behörden, Versicherungen und Dienstleistern
d) der Buchhaltung, Abrechnung und Rechtsdurchsetzung
e) der Wahrung berechtigter Interessen der STWEG
15.3 Die Verwalterin ist berechtigt, für die Leistungserbringung geeignete externe IT-, Cloud-, Software-, Druck-, Archivierungs- und Supportdienstleister beizuziehen.
15.4 Soweit für die Aufgabenerfüllung erforderlich, dürfen Daten an Dritte weitergegeben werden, insbesondere an Behörden, Versicherungen, Banken, Unternehmer, Rechtsvertreter, Gutachter oder technische Dienstleister.
15.5 Personendaten werden nur so lange aufbewahrt, wie dies zur Vertragserfüllung, zur Wahrung berechtigter Interessen oder aufgrund gesetzlicher Aufbewahrungspflichten erforderlich ist.
16. Haftung
16.1 Grundsatz
Die Verwalterin haftet ausschliesslich für Schäden, die nachweislich durch vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung ihrer vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten verursacht wurden.
16.2 Leichte Fahrlässigkeit
Soweit gesetzlich zulässig, ist die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen. Soweit ein vollständiger Ausschluss gesetzlich nicht zulässig sein sollte, ist die Haftung auf maximal das Dreifache des vereinbarten Jahreshonorars begrenzt.
16.3 Indirekte und mittelbare Schäden
Die Haftung für indirekte Schäden, mittelbare Schäden und Folgeschäden ist, soweit gesetzlich zulässig, ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für:
a) entgangenen Gewinn
b) Nutzungsausfall
c) Finanzierungskosten
d) Reputationsschäden
e) mittelbare Vermögensnachteile
16.4 Dritte
Die Verwalterin haftet nicht für Leistungen, Unterlassungen, Fehler oder Verzögerungen beigezogener Dritter wie Unternehmer, Handwerker, Architekten, Ingenieure, Gutachter, Versicherer, Banken, IT-Dienstleister oder Behörden. Eine Haftung besteht ausschliesslich für eigenes nachgewiesenes Auswahl- oder Instruktionsverschulden.
16.5 Beschlussumsetzung
Die Verwalterin haftet nicht für Schäden oder Nachteile, die aus der pflichtgemässen Umsetzung rechtsgültiger Beschlüsse der STWEG entstehen, selbst wenn sich diese Beschlüsse nachträglich als wirtschaftlich, technisch oder rechtlich nachteilig erweisen.
16.6 Angaben der STWEG und der Eigentümer
Die Verwalterin haftet nicht für Schäden, die auf unvollständigen, falschen, widersprüchlichen oder verspätet gelieferten Informationen, Unterlagen oder Weisungen der STWEG oder einzelner Eigentümer beruhen.
16.7 Budgete, Schätzungen und Prognosen
Budgete, Kostenschätzungen, Liquiditätsprognosen und Empfehlungen erfolgen nach bestem Wissen, sind jedoch unverbindlich. Die Verwalterin haftet nicht für Abweichungen zwischen Schätzungen und effektiven Kosten oder Entwicklungen.
16.8 Bau-, Sanierungs- und Projektbereich
Die Verwalterin haftet nicht für:
a) die Qualität der Leistungen von Unternehmern und Handwerkern
b) Terminverzögerungen Dritter
c) Preissteigerungen oder Kostenüberschreitungen
d) Mängel, die von Dritten verursacht oder zu verantworten sind
e) planerische oder technische Fehler externer Fachpersonen
16.9 Versicherungen
Die Verwalterin haftet nicht für die Leistungsverweigerung, Leistungskürzung oder verzögerte Schadenregulierung durch Versicherer, soweit sie ihren eigenen Sorgfaltspflichten nachgekommen ist.
16.10 IT-, System- und Cyberrisiken
Die Verwalterin haftet nicht für Schäden infolge:
a) Cyberangriffen
b) Malware, Hacking oder Phishing
c) Datenverlust trotz angemessener Sicherheitsmassnahmen
d) Systemunterbrüchen
e) Ausfällen externer Plattformen oder Kommunikationsdienste
f) Störungen der Strom-, Internet- oder Telekommunikationsversorgung
16.11 Höhere Gewalt
Jegliche Haftung der Verwalterin ist ausgeschlossen bei Ereignissen ausserhalb ihres Einflussbereichs, insbesondere bei Naturereignissen, Feuer, Wasser, Pandemien, Epidemien, Krieg, Unruhen, Streiks, behördlichen Massnahmen, Energieknappheit oder sonstigen Fällen höherer Gewalt.
16.12 Leistungsaussetzung
Die Verwalterin haftet nicht für Nachteile oder Schäden infolge einer rechtmässigen Leistungsaussetzung, Verzögerung oder Priorisierung von Leistungen aufgrund fehlender Liquidität, offener Rechnungen oder anderer Umstände, welche eine ordnungsgemässe Aufgabenerfüllung erschweren.
16.13 Vermögensentwicklung
Die Verwalterin haftet nicht für Zinsschwankungen, entgangene Anlageerträge, wirtschaftliche Entwicklungen oder Marktveränderungen.
16.14 Geltendmachung von Ansprüchen
Allfällige Schadenersatzansprüche gegen die Verwalterin sind innert 60 Tagen seit Kenntnis des behaupteten Schadens und des anspruchsbegründenden Sachverhalts schriftlich geltend zu machen. Unterbleibt dies, sind die Ansprüche, soweit gesetzlich zulässig, verwirkt.
16.15 Beweislast
Die Beweislast für das Vorliegen einer haftungsbegründenden Pflichtverletzung, eines Schadens sowie des Kausalzusammenhangs liegt bei der STWEG.
17. Beizug Dritter und Substitution
17.1 Die Verwalterin ist berechtigt, zur Erfüllung ihrer Aufgaben qualifizierte Dritte beizuziehen.
17.2 Der Beizug von Dritten entbindet die STWEG nicht von ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen.
17.3 Eine Haftung der Verwalterin für beigezogene Dritte richtet sich ausschliesslich nach Ziff. 16.4.
18. Konfliktmanagement
18.1 Die Verwalterin kann im Rahmen ihrer Möglichkeiten als vermittelnde Stelle zwischen Eigentümern auftreten.
18.2 Sie ist berechtigt, bei erheblichen Konflikten externe Fachpersonen, Mediatoren, Rechtsvertreter oder technische Experten beizuziehen, sofern dies im Interesse einer geordneten Verwaltung angezeigt erscheint.
18.3 Entstehende Kosten können, soweit sachlich gerechtfertigt und rechtlich zulässig, der STWEG oder verursachergerecht einzelnen Eigentümern belastet werden.
19. Vertragsdauer, Kündigung und Mandatsende
19.1 Der Verwaltungsvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.
19.2 Die ordentliche Kündigung erfolgt mit einer Frist von sechs Monaten auf das Ende eines Geschäftsjahres, sofern der Verwaltungsvertrag keine abweichende Regelung vorsieht.
19.3 Das Recht zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt vorbehalten.
19.4 Als wichtige Gründe gelten insbesondere:
a) schwerwiegende Vertragsverletzungen
b) nachhaltiger Vertrauensverlust
c) dauerhafte Zahlungsrückstände
d) unzumutbare Behinderung der Mandatsausübung
19.5 Übergabe bei Mandatsende
19.5.1 Nach Vertragsende erfolgt die geordnete Übergabe der relevanten Unterlagen, Datenbestände, Zugänge und Vermögenswerte an die STWEG oder eine rechtsgültig eingesetzte Nachfolgeverwaltung.
19.5.2 Die Verwalterin ist berechtigt, Übergabearbeiten, Zusatzaufwand, Aussonderung, Aufbereitung, Archivierung, Datentransfer und Nachbearbeitung separat in Rechnung zu stellen, soweit dieser Aufwand über die gewöhnliche Mandatsbeendigung hinausgeht.
19.5.3 Die Übergabe kann, soweit gesetzlich zulässig, von der Begleichung fälliger und unbestrittener Forderungen abhängig gemacht werden.
20. Verrechnungsausschluss, Salvatorische Klausel und Schlussbestimmungen
20.1 Die STWEG ist nicht berechtigt, Forderungen gegenüber der Verwalterin mit deren Honoraransprüchen zu verrechnen, es sei denn, die Gegenforderung sei von der Verwalterin ausdrücklich anerkannt oder rechtskräftig festgestellt.
20.2 Sollten einzelne Bestimmungen dieser AGB ganz oder teilweise unwirksam, nichtig oder undurchsetzbar sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt eine zulässige Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck möglichst nahekommt.
20.3 Die Verwalterin ist berechtigt, diese AGB zu ändern. Änderungen werden der STWEG in geeigneter Form mitgeteilt. Widerspricht die STWEG nicht innert angemessener Frist und setzt sie das Vertragsverhältnis fort, gelten die Änderungen als genehmigt, soweit gesetzlich zulässig.
20.4 Ausschliesslicher Gerichtsstand ist, soweit gesetzlich zulässig, Zürich.
20.5 Es gilt ausschliesslich schweizerisches Recht.
21. Stundenansätze
Soweit keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde, gelten für Zusatzleistungen folgende Stundenansätze:
· Geschäftsleitung: CHF 190.– / Stunde
· Immobilientreuhand: CHF 160.– / Stunde
· Immobilienbewirtschaftung: CHF 150.– / Stunde
· Administration: CHF 100.– / Stunde
Zuzüglich Auslagen und gesetzlicher Mehrwertsteuer.
22. Gebührenordnung
22.1 Für standardisierte Zusatzleistungen kann die Verwalterin eine separate Gebührenordnung erlassen.
22.2 Diese kann insbesondere Pauschalen vorsehen für:
a) Zweit- und Drittversand von Jahresrechnungen
b) Papierkopien und Duplikate
c) Spezialbestätigungen
d) ausserordentliche Eigentümerausskünfte
e) Mahnungen an einzelne Eigentümer
f) Aktenauszüge und Sonderzusammenstellungen
22.3 Die jeweils gültige Gebührenordnung bildet integrierenden Bestandteil des Vertragsverhältnisses.
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